【売却編】自宅売却で3000万円特別控除説明|北区で不動産売却なら株式会社WiseRoom

query_builder 2021/09/03
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こちらの記事はこんな方におすすめ


自宅を1円でも高く売りたい

売却時の税金対策方法を知りたい

不動産売却にかかる税金が良く分からない



税金の対策方法が分からない!


自宅を売る際は「1円でも高く売りたい!」と思う方が多いかと思います。

ですが、売却して利益が出た場合に「税金はいくらかかるの?」と不安になる方も多いのではないでしょうか。


税金対策や控除の方法を調べても分かりずらい単語が多いし、結局何が一番いいの?とちんぷんかんぷんになってしまう事もありますよね。



今回は売却時の様々な税金対策の中から1つだけ覚えておきたい『3,000万円特別控除』についてご紹介します。




税金はどこにかかるの?


売却時の税金はどこに何が発生するのでしょうか。


売買契約時には『印紙税』が発生し、売却後の確定申告で『譲渡所得』を支払うことになります。また、確定申告により『住民税』が計算され、6月以降に請求されるとなります。

また、平成25年~令和19年まで『復興特別所得税』が施行されており、上記に加えて所得税、住民税、法人税に上乗せするかたちで課税されています。



3,000万円特別控除とは


譲渡所得から3,000万円を控除できます。

そもそも譲渡所得とはどのようなものでしょうか。


個人の所得には代表的な例として給与所得があります。

他にも譲渡所得、不動産所得、山林所得、事業所得、配当所得などたくさんの種類があります。


マイホームを売却したときには『譲渡所得』が発生しますが、計算式の前に用語の確認をしておきましょう。



譲渡価格・・・売却できた売却価格

取得費・・・・土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価格

譲渡費用・・・売却の際に掛かった費用(仲介手数料や測量費等など)




譲渡所得の算出方法



『譲渡所得』の計算式はこちら

譲渡価格-取得費-譲渡費用=譲渡所得


以下の例を参考に譲渡所得を算出してみます。


(例)

■購入・売却時期

・2000年に4,500万円でマンションを購入

・2020年に6,000万円でマンションを売却・・・・➀

・取得費4,000万円・・・・②

・譲渡費用200万円・・・・③


譲渡価格➀-取得費②-譲渡費用③=譲渡所得

6,000万円➀-4,000万円②-200万円③=1,800万円


上記の例だと所有期間が5年超なので1,800万円が譲渡所得の『長期譲渡所得』になります。

その1,800万円に対しての税率が所得税15%住民税5%復興特別取得税が所得税に対して一律2.1%が納税額にプラスされます。


所得税・・・・・・・2,700,000円

住民税・・・・・・・900,000円

復興特別所得税・・・56,700円

計3,656,700円長期譲渡所得税としてかかってきます


仮に所有期間が5年以内の『短期譲渡取得税』だと1,800万円に対して所得税30%住民税9%復興特別所得税が所得税に対して2.1%が納税額にプラスされます。

取得税・・・・・・・5,400,000円

住民税・・・・・・・1,620,000円

復興特別所得税・・・113,400円

計7,133,400円が短期譲渡取得税としてかかってきます。


本当に税金って高いですよね。



3,000万円特別控除のルール


税金を少しでも抑えるのが『3,000万円特別控除』です。

ただし、3,000万円特別控除を受けるためには以下のルールが存在します。



<3,000万円特別控除ルール>

現に住んでいる。又は住んでいた。

・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合

・転居してから3年後の12月31日まで(この間に貸付や事業用に使用していても適用になる)

・災害などにより居住していた家屋が滅失した場合は、災害のあった日から3年を経過する日に属する年の12月31日まで

・転居後に家屋をと取り壊した場合には転居してから3年後の12月31日までか、都市壊し後の1年以内、いずれか早い日までに譲渡する場合


確定申告を行う必要がある。

※翌年の2月16日~3月15日頃までに行う必要があります。


身内に売った場合は特例が使えない。

・配偶者や親、子供、孫など生計を共にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族

・本人、配偶者、直系血族や生計を共にする親族が主催している同族会社


特例が適用できるのは3年に1度です。


一般的には上記のルールさえ当てはまれば3,000万円特別控除は受けることができます。



3,000万円特別控除を受けた時の効果


3,000万円特別控除を受けたらどれほど税金が抑えられるのかを説明します。


上記と同じ例

・2000年に4,500万円でマンションを購入

・2020年に6,000万円でマンションを売却・・・・➀

・取得費4,000万円・・・・②

・譲渡費用200万円・・・・③


譲渡価格➀-取得費②-譲渡費用③-3,000万円特別控除=譲渡所得

6,000万円➀-4,000万円②-200万円③-3,000万円=-1,200万円=0円


上記計算から見て分かる通り、譲渡所得の金額が0円になりますので所得税、住民税、復興特別所得税なども0円になります。


本来、3,656,700円払う税金が0円となる非常に大きい税制優遇となります。


近年、不動産市場が高騰しており所有不動産を売却して大きく利益を出している方を多く見受けます。

もちろんお持ちの不動産が高く売れるにこしたことはないですが、売却される際に『3,000万円特別控除』を知っているか、知っていないかでかなりの差は生まれますので、まずは『3,000万円特別控除』だけでもしっかりと理解しておくと良いかと思います。



住宅ローン控除と併用はできない


今の自宅を売却して『3,000万円特別控除』を利用後、すぐに新しい不動産を住宅ローンで購入する時に、売却時に『3,000万円特別控除』を使用すると『住宅ローン控除』が使用出来ませんので要注意になります。(住宅ローン控除も非常に大きい税制優遇になります。)


売却時の税金の特例は他にも様々あり、自分自身になにが当てはまるのか、住替えの際に『3,000万円特別控除』を使用した方が良いのか、『住宅ローン控除』を使用した方が良いのかなどは税理士やお近くの不動産屋さんに試算をする為にもにお問い合わせをしてみて相談するのが良いかもしれませんね。

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