【売却編】既存不適格建築物と違法建築物の違いとは?売却はできる?|北区で不動産売却なら株式会社WiseRoom

query_builder 2021/09/16
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既存不適格建築物と違法建築物の違いは?


近年、中古マンション市場が非常に加熱していますが、築年数の古い不動産だと『既存不適格建築物』『違法建築物』という言葉を耳にした事があるかもしれません。

 

そもそも『既存不適格建築物』と『違法建築物』の違いは何なのでしょうか。

簡単にですが説明致します。

 

 

合法な建築物違法な建築物


建物を建築する際には建築基準法などの関係各諸法令に従って建てられることはご存知だと思いますが、簡単にいうと建築時に合法で建てられたのか、違法で建てられたのかの違いです。

 

 

既存不適格建築物とは?

建築当時(または増改築時)に当時の関係各諸法令に従っていたが、その後関係各諸法の基準が変わったために適合しなくなってしまった建築物のことです

 

そもそも『既存不適格建築物』という単語は、建築基準法上は存在していません。

建築基準法で既存不適格建築物を表す条項があります。省略すると新しい法令等が施行された時に現存する建築物等について適合しない部分があれば、その部分は新しい法令等を適用しない(作り変えたりしなくてもいい)」というような内容が記載されておりますが、こちらを簡略化した言葉と言われています。

 

『既存不適格建築物』の例として、わかりやすいのは建築物の耐震基準です。耐震基準は災害を経て改正が繰り返されていますが、大きく変わったのは1981年(昭和56年)になります。一般的に、1981年改正後の基準を「新耐震基準」、それ以前の基準を「旧耐震基準」と呼び、1981年改正前の基準で建てられた建築物については、現行の耐震基準では不適合である物件も含まれています。

他には、現行の接道条件を満たしていない物件も既存不適格物件です。用途地域(建築していい建物の種類や使い道などを)や建ぺい率が変わったことで、不適格となることもあります。

 

『既存不適格建築物』は関係各諸法令が変わってしまったという点から、全てではないですが住宅ローンの取り組みができる金融機関もあります。

 

 

違法建築物とは?

建物の建築時に関係各諸法令を守らなかった、または無視して増改築を行った、完成した後に土地の一部を売却した等、何かしらの手を加えたことによって違法になってしまった建物のことです。


建築された当時は適合していても上記のような理由で違う形状になってしまった場合には違法建築物となります。

このような違法建築物は、売却する際にとてもハードルが高くなってしまいます。

例えば、売却価格が落ちてしまったり購入希望者が見つかったとしても住宅ローンが通らなかったりと売却活動に支障が出るケースが多いです。

 


まとめ


『既存不適格建築物』や『違反建築物』を売買することは禁止されていません。とはいえ、現行法に適合しないため、買主様にはデメリットがあります。また、是正には多額の費用が必要になることもあります。

解体して更地として売却したり違反を是正して売却したりしてもメリットがある物件であれば、買い手が見つかる可能性は十分にあります。「既存不適格物件や違反建築物かも・・・」と思っても、これらを扱う不動産会社もたくさんありますので、相談してみるとよいでしょう。

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